Покупатель недвижимости рискует лишиться квартиры даже после регистрации права собственности, если прежний владелец продал ее с нарушением прав других собственников. Подобный спор возник в Московской области, где мужчина распорядился жильем без согласия остальных владельцев, включая несовершеннолетних детей. Обстоятельства дела и позицию Верховного суда «Газете.Ru» объяснил юрист Игорь Барыкин.
По словам специалиста, мужчина продал квартиру, хотя не имел права единолично распоряжаться всем объектом. После покупки недвижимость была передана банку в залог. Когда новый собственник перестал выполнять кредитные обязательства, финансовая организация потребовала обратить взыскание на квартиру и продать ее с торгов.
Первоначально три судебные инстанции поддержали банк, признав его добросовестным залогодержателем. Однако Верховный суд отменил эти решения, указав на существенное обстоятельство: недвижимость выбыла из владения других собственников помимо их воли.
Как объяснил Барыкин, добросовестность банка сама по себе не позволяет обращать взыскание на жилье, которое было отчуждено с нарушением прав сособственников. Продавец мог распоряжаться принадлежащей ему долей, но не всей квартирой без соблюдения установленных законом требований.
Для покупателей вторичного жилья эта ситуация служит напоминанием о необходимости тщательной проверки документов. Даже выписка из Единого государственного реестра недвижимости не всегда позволяет выявить все обстоятельства, способные впоследствии привести к судебному спору.
Если квартира приобреталась продавцом во время брака, необходимо выяснить, требуется ли нотариальное согласие супруга на ее продажу. При долевой собственности следует проверить состав владельцев, соблюдение преимущественного права покупки, а при наличии долей несовершеннолетних — необходимые разрешения органов опеки.
Отдельного внимания заслуживает история переходов права собственности. Юрист рекомендует изучать основания предыдущих сделок, сведения об арестах, ипотечных обременениях, судебных разбирательствах и зарегистрированных жильцах.
По словам Барыкина, при признании сделки незаконной покупатель может столкнуться с необходимостью возвращать квартиру прежним владельцам. В таком случае ему придется отдельно требовать возврата уплаченных денег с продавца, причем фактическое получение всей суммы не гарантировано.
Риски возникают и у банков, принимающих спорную недвижимость в залог. Если права первоначальных собственников были нарушены, они могут добиваться отмены сделки и прекращения ипотеки через суд.
При обнаружении подобных обстоятельств специалист советует обращаться за судебной защитой как можно раньше. В зависимости от ситуации может потребоваться и принятие обеспечительных мер, запрещающих дальнейшие регистрационные действия с квартирой.